集体土地更新已成为我国城乡更新的重要领域。研究以广州为例，基于新制度经济学和经济社会学对土地产权的理论积淀，由表及里深入剖析半城市化地区非农化村庄改造中，集体土地利用转型的产权规则建构过程与困境。 研究内容包括：1）构建集体建设用地再开发的理论分析框架；2）剖析集体建设用地再开发的利益冲突形成机制；3）实证解析制度转型下集体建设用地再开发的特征；4）揭示产权规则建构视角下集体建设用地再开发的困境；5）提出集体建设用地再开发的治理优化与政策建议五部分。 本专著的特色在于：１）学科交叉：运用新制度经济学的产权理论和制度变迁理论，结合经济社会学对集体土地产权的研究，构建了理论分析框架解释非农化村庄的土地利用转型问题。２）深入实证；研究遵循从理论到实证再到政策反馈的路径。以广州番禺区近十年村级工业园改造为例开展实证研究，系统演绎番禺区从农村工业化发展到转型更新的过程；通过调研与一手数据资料，分析了三旧改造推动的集体建设用地更新的特征、成效和面临的问题。集体建设用地更新的政策建议响应了半城市化地区村镇工业区土地整理和再开发的治理创新需求。3）启发实践：研究揭示了美好的城乡更新制度供给和更新规划编制面临“失灵”的深层次原因，有助于为实用性乡村更新规划的编制与管理提供“政策—空间”联动方法。 本专著的读者主要包括国土空间规划和城市管理领域的高校教师和学生，国土空间规划编制、研究和土地资源管理的一线工作者。